Le regole da osservare per comprare casa senza sbagliare sono molte e in continua evoluzione.

La prima cosa da fare prima di compiere il grande passo è un esame delle proprie disponibilità economiche, tenendo presente che difficilmente le banche concedono un mutuo, la cui rata sia superiore ad un terzo del proprio reddito disponibile.

Oltre al prezzo bisogna considerare la parcella dell’agente immobiliare, se presente, i costi del notaio e le spese di eventuali manutenzioni e/o ristrutturazioni.

Successivamente si dovranno valutare quattro elementi fondamentali, quali: ubicazione, comodità, superficie e prospettive di vita futura. In sostanza è necessario chiedersi se nel caso specifico, per esempio, sia meglio avere più spazio o abitare a meno distanza dal posto di lavoro, se c’è l’intenzione di sposarsi, di avere figli, di trasferirsi in un’altra città, trattandosi di eventi che potrebbero far considerare “provvisoria” la casa che s’intende acquistare, con la conseguenza che certe valutazioni possono prevalere su altre.

Nel caso in cui la compravendita dell’immobile sia stata affidata ad un’agenzia immobiliare, si raccomanda di tenere presente che l’agente deve agire anche nel nostro interesse, in quanto il suo compenso verrà pagato da entrambi ed il suo ruolo è quello di mediatore tra le parti.

Nel rapporto con l’agente è bene seguire queste semplici raccomandazioni: 1) intestare gli assegni per caparre e acconti al venditore e mai all’agente; 2) verificare che la modulistica proposta dall’agente sia conforme a quella approvata dalla Camera di commercio e 3) concordare per iscritto che in caso di mancata conclusione della compravendita nulla sarà dovuto.

In questo caso il primo modello che verrà sottoposto alla nostra attenzione sarà la cosiddetta “proposta” (di vendita o di acquisto). La proposta è un atto nel quale un soggetto esprime la propria volontà di vendere (o di acquistare) un dato bene a certe condizioni economiche e temporali. Qualora la proposta di acquisto venga subordinata alla concessione del mutuo da parte della banca o a qualsiasi altra condizione, come potrebbe essere il mantenimento del proprio posto di lavoro, si raccomanda vivamente di formulare questa clausola in modo chiaro e per iscritto, in modo da evitare spiacevoli contestazioni future.

Qualora la proposta venga accettata, ovvero se il compratore accetta la proposta del venditore oppure se il venditore accetta la proposta dell’acquirente), il contratto si conclude definitivamente alle condizioni indicate nel documento stesso, senza possibilità di esprimere ulteriori pretese o di apportare modifiche. Proprio per la non modificabilità del documento, la proposta è un atto molto delicato, da sottoscrivere solo quando si è certi di aver letto e compreso ogni singola clausola.

Bisogna altresì sottolineare che la proposta può essere revocata dal soggetto che l’ha firmata solo fino a che essa non sia stata accettata dalla controparte. Tuttavia le agenzie sono solite far firmare agli acquirenti delle proposte irrevocabili per un determinato periodo di tempo, in modo da inibire la facoltà di revoca o di ripensamento.

Nella fase anteriore al rogito occorre inoltre prestare la massima attenzione all’entità delle somme che vengono pagate (da limitarsi il più possibile), ma anche alla qualificazione delle somme stesse: in base alla denominazione data a queste somme, mutano le conseguenze derivanti da un eventuale inadempimento o risoluzione del contratto.

Solitamente il primo pagamento che si effettua, viene denominato “caparra confirmatoria”: in forza delle norme che regolano questo istituto, se colui che riceve la caparra (venditore) si rende inadempiente rispetto agli obblighi assunti nel contratto preliminare, deve restituire il doppio della caparra ricevuta; se invece si rende inadempiente chi ha dato la caparra (compratore), la controparte potrà recedere dal contratto e trattenere la somma ricevuta.

Questi effetti, quali il potere di sciogliere il contratto, di trattenere la caparra ricevuta, di pretendere il doppio di quella data) non si verificano se il pagamento effettuato viene qualificato come un “acconto”.

Quando, invece, si parla di “penale” ci si riferisce alla somma che viene pattuita per liquidare un eventuale danno futuro. Se, per esempio, viene pattuita la consegna dell’appartamento ad una certa data, le parti possono prevedere che, in caso di ritardo, sarà dovuta una penale di un certo importo per ogni giorno di ritardo nella consegna.

Novate Milanese, 10 Gennaio 2014

Avv. Rossella Corapi

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